• Av. Demet Güney

KİRACININ, KİRALANANI ERKEN TAHLİYESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

En son güncellendiği tarih: 1 Şub 2018

Kira sözleşmeleri, kiracının, belirlenen süre boyunca kira bedelini düzenli ve eksiksiz şekilde ödemeyi, kiraya verenin ise kiralananı amacına uygun şekilde kiracıya teslim edip, kira süresi boyunca bu elverişliliği sürdürmeyi üstelendiği, taraflarına karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi belirli bir süreyi kapsayacak şekilde yapıldıysa, diğer bir deyişle “belirli süreli kira sözleşmesi” niteliğindeyse, kiracının, belirlenen dönemin sonunda kiralananı teslim aldığı durumda kiraya verene teslim etme yükümlülüğü de vardır. Ancak, belirli süreli sözleşmelerde, kiracı, sözleşmenin bitim tarihinden en az 15 gün önce, kiraya verene, kiralananı tahliye edeceğini bildirmezse, sözleşme aynı şartlarda bir yıl daha uzamış sayılır ve söz konusu tahliye sorumluluğu ortadan kalkar.

Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumlulukları Ne Zaman Sona Erer?


Kiracı, sözleşme süresi devam ederken kiralananı tahliye ederse, kiracının sözleşme şartlarına uymayan erken tahliyesi dolayısıyla kiraya verenin, kira geliri elde etmeye devam edeceği halde zarara ve gelir kaybına uğrayacağı açıktır. Bu gibi durumlarda, kiraya verenin “kiracının erken tahliyesinden doğan kira alacağı” istemiyle dava açma hakkı vardır. Kiracının sözleşmeye aykırı hareketi karşısında kiraya verene bir nevi hukuki koruma sağlayan bu düzenleme ile, kiralananın benzer koşullarla tekrar kiraya verilebileceği makul süre boyunca, kiraya verenin kira geliri gibi haksız fesihten ötürü zarara uğrayacak birtakım hakları güvence altına alınmaktadır. Başka bir deyişle, erken tahliye eden kiracının, tahliyeden sonra da belli bir süre boyunca kira ve ilgili aidatları ödeme gibi sorumlulukları devam edebilmektedir. Buna karşılık, kiracının, benzer koşulları sağlayacak yeni ve makul bir kiracı adayı bulması halinde, bu sorumlulukları da ortadan kalkacaktır. Diğer bir ihtimalle, kiralanan, kiracının bahsi geçen sorumluluklarının devam ettiği süre içinde, benzer koşullarla yeniden kiraya verilirse, kiracının sorumlulukları bu yeni kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde sona erer. Yargıtay’ın kiracının sorumluluğunun devam etmesi için aradığı şartlardan bir diğeri de, kiraya verenin, kiralananı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için kendisinden beklenen makul çabayı sarf etmesidir. Aksi halde, makul özen ve çabayı göstermeyen kiraya veren, kiracıdan, zararının tahsilini isteyemez.

“Makul Süre” Tespiti


Kiraya veren tarafından “kiracının erken tahliyesinden doğan kira alacağı” istemiyle dava açılmışsa, mahkemece, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği “makul süre” tespit edilir. Yapılan keşifler ve bilirkişi değerlendirmeleri sonucunda kiralananın cinsi, konumu, özellikleri, o muhitte benzer niteliklerdeki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre “makul süre” belirlenir. Ancak, bazı kira sözleşmelerinde, kiracının erken tahliye istemesi halinde kiraya verene bildirim zorunluluğu belirli bir süreye bağlanmış olabilir. Örnek vermek gerekirse, sözleşmede, “kiracı, kiralananı boşaltmak istediği takdirde en az bir ay evvelinden mal sahibine bildirmek zorundadır.” gibi bir madde söz konusu ise, mahkemece “makul süre” hesabına girilmeyip, sözleşmede belirtilen fesih ihbar süresi, makul süre olarak kabul edilir ve kiracının tahliye sonrası devam eden yükümlülükleri bu süreyle sınırlı olarak belirlenir.

“Tahliye Tarihi” Tespiti


Bu tip davalarda, “tahliye tarihi” konusunda da taraflar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir. Yargıtay, kiracının fiili tahliyesini yeterli görmeyip, tahliye ile birlikte kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edilmesini aramaktadır. Tahliye tarihinin ve anahtarının usulüne uygun şekilde teslim edildiği tarihin ispat yükümlülüğü, kiracıdadır. Uygulamada, ispatı kolaylaştıracak en pratik yol, anahtarın teslim edildiğinin yazılı bir tutanak ile kayıt altına alınmasıdır. Aksi durumda, kiracı, tahliye ve anahtar teslimi tarihlerini ispatlayamaz ise, kiraya verenin tahliye tarihi olarak belirttiği tarihte tahliyenin gerçekleştiği kabul edilerek, ilgili işlemler yapılır.

* Konu hakkında daha fazla bilgi almak ve her türlü sorunuzu iletmek için iletişim bilgilerimizden bizimle irtibata geçebilirsiniz.

** Yukarıda yer alan yazı yalnızca paylaşım amacıyla tarafımızca hazırlanmış olup herhangi bir vekil-müvekkil ilişkisi doğurmamaktadır. Bu nedenle hukuki soru ve işlemleriniz için birebir bir hukukçudan destek almanız ve somut olayınız ile ilgili olarak sadece paylaşım ile hareket etmemeniz tavsiye edilir.


*** Sitedeki yazı ve içeriklerin yazılı izin olmaksızın kopyalanması veya başka yerde kullanılması durumunda başta FSEK olmak üzere yürürlükteki ilgili mevzuatlar uyarınca yasal işlem yapılacaktır.



Güncel Yazılar / Makaleler

© 2017 Güney Hukuk Bürosu. Tüm hakları saklıdır.